Se l’ex amministratore non riconsegna la documentazione al Condominio.

Metodi e strategie per ottenere coattivamente la riconsegna di tutti i beni condominiali

“Ma carissimo Avvocato, è mai possibile che un amministratore di Condominio revocato dall’Assemblea, un professionista!,  non restituisca i documenti in suo possesso, le fatture, i dati relativi ai condomini, il registro dei verbali e persino le chiavi della centrale termica?!”

Così la Signora S. mi si rivolse nel richiedere la mia disponibilità ad assistere il Condominio contro il revocato amministratore che indugiava nel consegnare i documenti condominiali al collega neo-eletto.

“Certo Signora mia! E’ possibile eccome! ed anzi è assai più frequente di quanto si pensi!”

Le ragioni per cui lo questo può avvenire possono essere le più variegate: dalla difficoltà ad organizzare tutta la documentazione fino, ipotesi estrema ed in verità più rara, al tentativo di evitare che venga fatta luce su di una gestione economica talvolta un po’ troppo disinvolta, per usare un eufemismo.

Vediamo di fornire una rappresentazione di ciò che spesso avviene nella realtà:

il Rag. Tizio, neo-amministratore di fresca nomina, scrive al collega rimosso Caio per fissare un appuntamento volto “al passaggio di consegne”.

È facilmente comprensibile come tale momento sia essenziale per la transizione della gestione in quanto il nuovo amministratore senza documenti, senza dati contabili, senza polizza assicurativa, senza nominativi e recapiti dei condomini, difficilmente potrà amministrare la compagine condominiale

Le settimane da due diventano quattro, poi trascorrono un paio di mesi (sì! Mesi) ed alla fine il novello amministratore,  di fronte all’inerzia del revocato collega, dovrà rivolgersi ad un legale per il recupero coattivo  dei beni di pertinenza del condominio.

In verità mi è capitato di vedere un calciante del Calcio storico che  si è offerto di recuperare il tutto a costo zero, di fronte all’unanime plauso dell’assemblea, ma questo non è il genere di assistenza che offre (o è in grado di offrire, dipende dai punti di vista) un avvocato.

Il trattenersi beni di proprietà del Condominio può, per il professionista revocato, essere foriero di responsabilità, sia di natura penale che civile.

Pur non essendo il sottoscritto un avvocato penalista, pare probabile come la responsabilità penale di cui si parla vada inquadrata in primis nell’ambito dell’appropriazione indebita, fatti salvi altri profili, anche più gravi, che nel singolo caso possono configurarsi.

Per ottener la restituzione immediata dei documenti (e della eventuale rimanenza di cassa), dal punto di vista civilistico,  l’Avvocato incaricato dal nuovo Amministratore, dopo una prima formale intimazione, ricorrerà allo strumento giudiziario ed, in particolare, allo strumento offerto dall’art. 700 c.p.c., cioè il ricorso d’urgenza innanzi al Tribunale:

“…chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile , può chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti d’urgenza, che appaiono, secondo le circostanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito”.

Non c’è bisogno di tentativi di mediazione, talvolta assai dispendiosi per i condòmini, in quanto si tratta di un procedimento cautelare d’urgenza, sottratto per legge all’obbligo di tale condizione di procedibilità.

Senza addentrarmi nelle questioni giuridiche sottese all’articolo 700 cpc, basti sapere che, dopo le incertezze iniziali, la giurisprudenza maggoritaria ritiene oggi che privare un Condominio dei documenti e beni necessari alla sua corretta amministrazione possa rappresentare quel pregiudizio grave ed irreparabile a cui la suddetta norma fa riferimento; ne deriva che, in tale ipotesi, il Giudice ben potrà disporre l’immediata riconsegna di tutti i beni di pertinenza del Condominio da parte dell’ex amministratore.

Pare esagerato definirlo pregiudizio “grave ed irreparabile”?

Si pensi al mancato rinnovo di coperture assicurative, al mancato rispetto degli obblighi di legge di gestione e manutenzione degli impianti, al mancato possesso di certificazioni di sicurezza e conformità, alla scadenza di termini per il pagamento di tasse ed imposte, per il versamento di ritenute di acconto, per l’emissione di certificazioni. Si pensi ai fornitori del Condominio (acqua, luce e gas, svuotatura pozzi neri, pulizia scale) che non vengono pagati e che fanno valere i propri crediti mediante azioni giudiziarie, con costi legali a carico dei condòmini tutti.

 Naturalmente il coscienzioso avvocato avrà cura di illustrare tale quadro al Giudice, al fine di rappresentare l’elemento essenziale che rende ammissibile un siffatto ricorso: il pericolo di pregiudizi gravi ed irreparabili per il Condominio.

A questo punto, sempre schematizzando e semplificando, le alternative che usualmente si creano sono due:

• I ipotesi:

L’ex amministratore, ricevuto il ricorso con il decreto di fissazione udienza, verrà a più miti consigli e si adoprerà, magari mediante un proprio avvocato, alla riconsegna di quanto possiede. Gli avvocati affronteranno la questione delle spese legali sostenute dal Condominio: se non trovano un accordo, si presenteranno davanti al Giudice che, preso atto dell’intervenuta riconsegna successivamente alla notifica, dirimerà la questione.

• II ipotesi:

L’ex amministratore si difenderà mediante un proprio difensore con altre argomentazioni più o meno fondate, che dovrà provare. Es: “Mi ero già offerto di riconsegnare il tutto!”, “Ho subito un furto!”, “Non riconosco la mia revoca da parte dell’assemblea! Sono quindi ancora io l’amministratore!”, “il verbale non parla di nomina del nuovo Amministratore Tizio!”

A questo punto, il Giudice, valutate le rispettive ragioni, normalmente deciderà con una sola udienza, senza bisogno di rinvio alcuno, ma semplicemente riservandosi qualche giorno la decisione.

Se accolto il ricorso, il Giudice disporrà che il revocato amministratore consegni tutta la documentazione, nonché tutti i beni di pertinenza del Condominio al neoletto Tizio, nuovo amministratore e rappresentante della comunità condominiale.

Tale provvedimento, se non rispettato da Caio che intende perseverare nella sua condotta, sarà suscettibile di esecuzione forzata: l’Ufficiale giudiziario si recherà quindi allo studio di Caio, magari accompagnato dal solerte avvocato del Condominio, ed intimerà a Caio di indicargli e consegnargli tutta la documentazione.

Magari l’Ufficiale giudiziario, a richiesta del Condominio, potrebbe farsi accompagnare anche da un perito che possa più precisamente indicare i documenti ed i beni da ritirare.

Personalmente mi faccio sempre accompagnare dal neoeletto amministratore che, a costo inferiore rispetto ad altri tecnici e sicuramente direttamente motivato, con una conoscenza personale di tutta la vicenda, sarà di aiuto essenziale e risulterà insostituibile nella procedura.

Normalmente, in caso di accoglimento del ricorso, il Giudice pone tutti i costi legali sostenuti per la procedura a carico della parte soccombente.

Ma la situazione sin qui descritta richiede un ulteriore approfondimento, che affronterò in altro articolo: le eventuali responsabilità del nuovo amministratore qualora non si attivasse prontamente per il recupero di tutto quanto ancora in possesso del collega rimosso.

Avv. Renato Ciampelli