Chi paga i debiti del vicino moroso? Potresti essere tu!

Mi sono trovato talvolta a partecipare a riunioni di Condominio per spiegare a condòmini atterriti le singolari sorti del debito del condòmino che si sia reso inadempiente nel pagamento delle quote condominiali.

Infatti, assai spesso, i proprietari di immobili all’interno di un condominio, o talvolta addirittura gli stessi amministratori,   non sono consapevoli della possibilità che, nel caso in cui nel fabbricato vi sia un condomino moroso, potrebbero essere loro stessi a dover “ripianare” quanto dovuto dal moroso. E’ del tutto errata, anche se assai diffusa, la convinzione che in ogni caso i condòmini, anche se costretti ad anticipare quanto dovuto dal condòmino moroso,    vedranno prima o poi  il rimborso di quanto anticipato, perché comunque il condomino moroso è proprietario di un immobile sempre pignorabile.

Vediamo di fare un po’ di chiarezza ed offrire “pillole di diritto” anche ai non addetti ai lavori.

1) La premessa è che, nell’ipotesi in cui nel condominio ci sia un condomino moroso è necessario attivarsi prontamente per il recupero del dovuto ed anzi l’amministratore ha un espresso obbligo di legge in tal senso. Ed una conseguente responsabilità per eventuali omissioni.

Ebbene, avviene frequentemente che chi non corrisponde le rate condominiali si trovi in una situazione economica senza entrate costanti e senza beni propri, tranne la casa posta nel Condominio.

2) Si badi bene, se il proprietario dell’appartamento è esclusivamente il Sig. Mario Rossi, non sarà la Sig.ra Maria Verdi, sua moglie o il figlio Mariolino Rossi, professionista benestante, a dover pagare i debiti del padre.  Il Sig. Mario Rossi è l’unico debitore che risponderà delle sue passività con tutti i propri beni presenti e futuri.

Comprenderete quindi che soddisfare un credito con un pignoramento dei beni,   di fronte alla inconsistenza dei beni stessi, è materialmente impossibile.

Nel diritto romano vi era l’istituto dell’addictus in forza del quale il debitore insolvente diveniva schiavo del proprio creditore: il creditore aveva facoltà di tenere il debitore in catene nel suo carcere privato oppure poteva venderlo come schiavo .

Al di là della facile battuta di qualche condòmino circa l’opportunità di ripristinare siffatti istituti: non c’è carcere per il debitore, né la pubblica fustigazione: chi non ha beni, non paga il debito e non incorre in sanzioni di tipo penale. Tale concetto non è sempre chiaro.

3) Veniamo all’immobile: la titolarità dell’immobile di proprietà, di per sé, non è detto che offra adeguata garanzia al creditore.

E’ infatti probabile che chi si trova in una situazione di scarsa liquidità abbia  forse già chiesto un finanziamento in banca. Tale finanziamento assai frequentemente è garantito da ipoteca, soprattutto nel caso in cui il richiedente non abbia entrate stabili.

La banca cioè, a fronte dell’erogazione del mutuo, si garantisce iscrivendo ipoteca sull’immobile che le  permetterà di precedere altri creditori in caso di pignoramento della casa.

Ecco quindi che il nostro Condominio che si sia attivato per il recupero del credito potrebbe trovarsi a doversi mettere in coda. Se quindi l’immobile del Sig. Rossi viene venduto all’asta al prezzo di €100.000 ma sopra vi è un’ipoteca della banca per €200.000 il nostro Condominio non vedrà denaro alcuno, ma anzi dovrà sostenere delle spese (legali, per il proprio avvocato) per il tentativo fatto.

Se quanto sin qui descritto circa la possibile insoddisfazione del creditore  è situazione generalmente nota per qualsiasi tipo di credito, vediamo di descrivere la peculiarità del debito maturato in Condominio.

La differenza tra il debito condominiale e qualsiasi altro debito è che, mentre il creditore avveduto (pensiamo ad un’impresa) si asterrà dall’avere successivi rapporti economici col debitore ormai inadempiente, il Condominio non può fare tale scelta. Perché? Perché la casa continuerà a rimanere nel fabbricato durante la (pluriennale) procedura giudiziaria ed il proprietario Sig. Rossi si vedrà bene dal pagare  le rate che via via andranno a scadere.

Il suo debito nei confronti del Condominio, quindi, sarà destinato ad aggravarsi, finchè l’immobile non passerà di mano, una volta venduto all’asta: quando, cioè, il nuovo proprietario inizierà a pagare nuovamente gli oneri relativi alla casa acquistata.

 Si è posto in giurisprudenza la questione se gli oneri condominiali maturati in corso di procedura esecutiva debbano rimanere a carico del Condominio oppure se debbano essere saldati con i denari ricavati dalla vendita all’asta. Se cioè tali oneri siano “prededucibili” dal corrispettivo ottenuto.

La risposta è prevalentemente  negativa.

Infatti il nostro legislatore ha previsto la prededucibilità di tali oneri soltanto in caso di procedura fallimentare, quando cioè il condomino-proprietario sia un’impresa sottoposta a procedimento fallimentare; nel caso invece di “normale” pignoramento immobiliare, salvo ipotesi specifiche in verità  assai rare, i condomini si troveranno a sostenere tutti gli oneri nel frattempo maturati (e non pagati) senza avere alcuna forma di “privilegio” nel recupero degli stessi.

Tale situazione, ad avviso di chi scrive, ha dei profili di incredibile assurdità. Vediamo di spiegare.

Gli oneri condominiali, infatti, hanno assai spesso una finalità di manutenere il fabbricato condominiale, al cui interno si trova l’appartamento pignorato: si pensi alle spese di pulizia delle scale, alla polizza assicurativa per l’intero fabbricato, agli onorari dell’amministratore; ma si pensi anche alle spese straordinarie per imbiancare la facciata.

 E’ del tutto ovvio che tali spese andranno a vantaggio di tutti i creditori, in quanto il ricavato dalla vendita di un appartamento posto all’interno di un edificio ben tenuto, pulito e dall’aspetto decoroso risulterà naturalmente più cospicuo. Pare quindi giusto che la quota a carico del condomino-debitore pignorato per il mantenimento dell’edificio debba essere rimborsata al Condominio che ha sostenuto tali spese, anticipandole.

Non è così. Ci si potrà pertanto trovare nella situazione in cui tutto il ricavato andrà alla Banca che aveva prontamente iscritto ipoteca sull’immobile: ricavato che risulterà maggiore grazie alle spese manutentive sostenute dal Condominio anche per conto dell’ (ex) proprietario moroso.

Non mi addentro ulteriormente nell’approfondimento di questioni eminentemente giuridiche, che comunque non variano il risultato sopra descritto.

 Chi scrive sostiene da sempre la necessità di una riforma legislativa che preveda la prededucibilità degli oneri condominiali maturati nel corso della procedura esecutiva, in quanto trattasi di spese che andranno a vantaggio dell’intera massa dei creditori, che potranno ricavare dalla vendita dell’immobile un prezzo più sostanzioso per soddisfare i propri crediti.

Per ritornare al nostro esempio, ben potrà accadere che il Condominio, che ha un credito iniziale verso il Sig. Mario Rossi di Euro 10.000, si possa trovare a dover cedere il passo al credito ipotecario della Banca, che percepirà l’intero ricavato della vendita all’asta dell’immobile. Quale ulteriore “beffa” le rate condominiali del Sig. Rossi scadute durante la pluriennale procedura rimarrebbero a carico del Condominio, con la conseguenza che l’amministratore sarà costretto a “spalmare” l’intero debito lasciato dal Sig. Rossi sugli altri condòmini, che invece sono sempre stati virtuosi nel puntuale pagamento delle rate condominiali.

Come modesto conforto c’è la garanzia offerta dall’art. 63 disp att cpc circa la solidarietà tra vecchio e nuovo proprietario per la gestione in corso e quella dell’anno precedente, di cui tratterò in altra occasione.

Avv. Renato Ciampelli